Acheter un bien immobilier à Dubaï depuis la France, la Belgique, la Suisse ou le Maroc

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Dubaï ?

Oui. Le droit de Dubaï permet aux ressortissants non émiratis de détenir un bien en pleine propriété (freehold), sans limite de durée, dans les zones que le Souverain de Dubaï ouvre à la propriété étrangère, et le portail officiel du gouvernement des Émirats confirme que cela vaut aussi pour les étrangers qui ne vivent pas aux Émirats. Aucun visa de résident n’est exigé pour acheter, et le bien est enregistré à votre nom auprès du Dubai Land Department (DLD).

Object 1 construit dans les quartiers ci-dessous. Le tableau indique le prix de départ le plus bas publié dans chacun d’eux, repris directement des pages projets : il évolue donc avec les prix. Chaque nom de quartier renvoie à son guide. Al Reem Island se trouve à Abu Dhabi, un émirat distinct qui a sa propre autorité d’enregistrement et ses propres frais ; tout le reste de cette page concerne Dubaï.

Prix de départ publié le plus bas par quartier, repris des pages des programmes. Les montants en USD reposent sur la parité fixe de l’AED (3,6725 AED par US$). La disponibilité et le prix actuel d’un logement précis sont confirmés sur demande.

Comment acheter un bien sur plan à Dubaï depuis l’étranger ?

En six étapes : présélection lors d’un appel vidéo, réservation du lot, signature du contrat de vente (Sales and Purchase Agreement, SPA), enregistrement de la vente auprès du DLD (Oqood), versements sur le compte séquestre (escrow) du projet, puis livraison et remise du titre de propriété (title deed). L’essentiel se fait à distance ; si une signature ou une visite est nécessaire à Dubaï, un mandataire peut agir pour vous.

Les plans de paiement publiés par Object 1 prévoient un apport de 0 % à 30 % du prix, le reste étant réparti entre les étapes de la construction et la livraison. Comparez tous les plans côte à côte.

Quels frais prévoir en plus du prix pour acheter à Dubaï ?

Comptez 4 % du prix au titre des frais d’enregistrement du DLD, plus quelques frais fixes modestes. Pour une vente sur plan, le DLD publie une répartition de 2 % à la charge du vendeur et 2 % à la charge de l’acheteur, mais c’est votre SPA qui fixe qui paie réellement quelle part : lisez cette clause avant de signer. Les charges de service (service charges) de l’immeuble courent à partir de la livraison.

Frais tels que publiés sur les pages de services du Dubai Land Department (voir Sources officielles). Al Reem Island se trouve à Abu Dhabi, où d’autres frais s’appliquent.

Exemple chiffré. Sur le projet Object 1 le moins cher aujourd’hui, proposé dès 536 537 AED, la totalité des 4 % représente 21 461 AED (5 844 $US), ou la moitié si le SPA laisse au promoteur sa part de 2 %.

Comment payer un bien à Dubaï depuis la France, la Belgique, la Suisse ou le Maroc ?

Par virement bancaire international, en dirhams des Émirats (AED), sur le compte séquestre du projet indiqué dans votre SPA. Le dirham des Émirats est arrimé au dollar américain au taux fixe de 3,6725 : un acheteur qui paie en dollars ne supporte donc aucun risque de change tant que cette parité tient. Si vous payez dans une autre devise (euro, franc suisse, dirham marocain…), vous le supportez à chaque échéance, jusqu’à ce que le dernier versement soit encaissé.

• Ne payez que sur le compte séquestre mentionné dans le SPA. La loi de Dubaï sur les comptes séquestres impose que les paiements des acheteurs soient versés sur le compte séquestre propre au projet, et non sur le compte d’exploitation du promoteur.
• Confirmez les coordonnées bancaires par téléphone auprès du promoteur avant le premier virement, et considérez toute modification des coordonnées bancaires reçue par e-mail comme une tentative de fraude tant que vous ne l’avez pas vérifiée.
• Conservez toutes les preuves : chaque confirmation SWIFT et le reçu du promoteur pour chaque versement. Vous en aurez besoin à la livraison, puis lors de la revente.

Votre contrat est libellé en dirhams des Émirats, mais vous payez en euros, en francs suisses ou en dirhams marocains : chaque échéance est convertie au cours du jour du paiement. Avant le premier virement, comparez la marge de change et les frais de votre banque avec ceux d’autres prestataires, et attendez-vous à ce que votre banque demande, pour un virement international important, le contrat de vente ou des justificatifs de l’origine des fonds. Si vous résidez au Maroc, les transferts de fonds vers l’étranger sont encadrés par la réglementation des changes : renseignez-vous auprès de votre banque et de l’Office des Changes avant de vous engager.

Quelle fiscalité prévoir en France, en Belgique, en Suisse ou au Maroc ?

Cela dépend de votre pays de résidence et de votre situation personnelle. Si vous êtes résident fiscal en France, en Belgique, en Suisse, au Luxembourg ou au Maroc, les loyers et les plus-values tirés d’un bien à Dubaï peuvent devoir être déclarés, voire imposés, dans votre pays. L’existence d’une convention fiscale avec les Émirats arabes unis et ce qu’elle prévoit varient d’un pays à l’autre.

• Revenus locatifs. La façon dont votre pays de résidence impose les loyers perçus à l’étranger, ou en tient compte pour calculer votre taux d’imposition, dépend de son droit fiscal et d’une éventuelle convention fiscale.
• Revente. Une plus-value réalisée lors de la revente, avant ou après la livraison, peut elle aussi être imposable dans votre pays de résidence ; la durée de détention peut jouer un rôle différent selon le pays.
• Déclarations. Un bien ou un compte bancaire détenu à l’étranger peut devoir être signalé dans votre déclaration fiscale, même s’il ne rapporte encore rien.
• Patrimoine, succession et donation. Selon votre pays, le bien peut aussi entrer dans le calcul d’un impôt sur le patrimoine ou être soumis à des droits en cas de succession ou de donation.

Avant d’acheter, consultez un conseiller fiscal dans votre pays, idéalement habitué aux biens détenus à l’étranger.

Pas de conseil fiscal : cette section donne seulement un aperçu général des questions à clarifier. Elle ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé, et Object 1 ne fournit pas de conseil fiscal.

Plan de paiement du promoteur ou crédit immobilier ?

Pour un achat sur plan, la plupart des acheteurs qui résident à l’étranger utilisent le plan de paiement du promoteur : un échéancier fixe, exprimé en pourcentages et inscrit dans le SPA, sans accord bancaire. Un crédit immobilier est possible, mais limité. Les règles de la Banque centrale des Émirats plafonnent les prêts pour un achat sur plan à 50 % de la valeur, pour tous les acheteurs, et chaque banque décide seule si elle prête aux non-résidents.

Une fois l’immeuble achevé, ces mêmes règles de la Banque centrale autorisent un expatrié à emprunter jusqu’à 60 % de la valeur pour une résidence secondaire ou un bien d’investissement. Les banques ajoutent à ces plafonds leurs propres critères pour les non-résidents ; renseignez-vous donc directement auprès de la banque plutôt que de vous fier à un simulateur en ligne.

Acheter un bien à Dubaï donne-t-il droit à un visa ?

Pas automatiquement, et vous n’en avez pas besoin pour acheter. Être propriétaire peut toutefois appuyer une demande de résidence : le DLD mentionne un Golden Visa de 10 ans pour un bien acheté 2 000 000 AED ou plus, et une résidence investisseur de 2 ans pour les propriétaires, quelle que soit la valeur du bien. Les deux pages du DLD exigent un titre de propriété (title deed), que l’acheteur sur plan reçoit à la livraison.

Le DLD mentionne aussi un Golden Visa retraité de 5 ans pour les demandeurs de plus de 55 ans dont le bien, d’une valeur de 1 000 000 AED ou plus, est entièrement payé et libre d’hypothèque, avec un titre de propriété. Selon les pages du DLD, le demandeur du Golden Visa doit se trouver aux Émirats, et le demandeur de la résidence investisseur doit se présenter en personne.

L’autorité fédérale de la résidence, l’ICP, indique que des lots sur plan d’une valeur de 2 000 000 AED ou plus, achetés auprès d’un promoteur local agréé, peuvent ouvrir droit au Golden Visa, ce qui ne correspond pas à la lecture de la page de demande du DLD. Nous expliquons cette différence, et listons les lots Object 1 dont le prix est égal ou supérieur à 2 000 000 AED, dans le guide du Golden Visa.

Quels sont les risques d’un achat sur plan à Dubaï, et qu’est-ce qui vous protège ?

Les vrais risques sont le retard, un promoteur en difficulté, l’impossibilité de suivre l’échéancier et la baisse des prix. Les protections de Dubaï sont précises : les ventes sur plan dans des projets non autorisés sont nulles, l’argent des acheteurs est placé sur un compte séquestre propre au projet, hors d’atteinte des créanciers du promoteur, et toute vente doit être enregistrée auprès du DLD.

• Compte séquestre (escrow). La loi n° 8 de 2007 impose un compte séquestre distinct pour chaque projet, utilisé uniquement pour sa construction, et prévoit une retenue de 5 % pendant un an après l’enregistrement des lots au nom des acheteurs. Si un projet n’est pas achevé, l’agent séquestre doit, avec le DLD, le faire terminer ou rembourser les acheteurs.
• Enregistrement. La loi n° 13 de 2008 frappe de nullité toute vente ou cession sur plan non inscrite au registre provisoire (interim register), et interdit les ventes sur plan dans les projets qui n’ont pas les autorisations requises. Votre certificat Oqood prouve que votre achat a bien été enregistré.
• Un avancement vérifiable. Le service Project Status Enquiry du DLD indique le pourcentage d’achèvement d’un projet à Dubaï. Consultez-le avant de réserver et avant chaque versement lié à l’avancement des travaux.
• Retards. Les dates de livraison affichées dans les annonces sont des estimations. Le SPA fixe la date d’achèvement contractuelle et ce qui se passe si elle est repoussée ; lisez cette clause, ainsi que celle qui porte sur vos propres retards de paiement.
• Si vous cessez de payer. Le DLD doit vous avertir avant qu’un promoteur puisse résilier la vente pour défaut de paiement, et le promoteur peut alors conserver une partie des sommes versées. Assurez-vous de pouvoir suivre tout l’échéancier avant de vous engager.
• Revendre avant la livraison. Toute cession d’un lot sur plan doit être enregistrée auprès du DLD. C’est votre SPA qui détermine si, et à partir de quand, vous pouvez revendre avant la livraison : demandez cette clause si une sortie anticipée fait partie de votre projet.
• Prix. Les prix de l’immobilier à Dubaï peuvent baisser comme monter. Achetez avec une durée de détention que vous pouvez assumer, et considérez tout rendement projeté qu’on vous présente comme une estimation, pas comme une promesse.

Quels projets Object 1 conviennent à un premier achat depuis l’étranger ?

Commencez par les quartiers aux prix d’entrée les plus bas : Jumeirah Village Circle, Jumeirah Village Triangle, Dubai Land Residence Complex et Jebel Ali Village. Les fiches ci-dessous présentent le projet Object 1 le moins cher de chacun de ces quartiers, en direct du catalogue, avec son plan de paiement et sa date de livraison. Sur demande, nous convertissons pour vous le prix et le plan de paiement en euros ou en francs suisses.

• Tous les plans de paiement Object 1 comparés : apport, versements pendant la construction et solde à la livraison.
• Le Golden Visa par l’immobilier : ce que demandent le DLD et l’ICP, et quels lots sont proposés à 2 000 000 AED ou plus.
• Tous les programmes neufs Object 1 à Dubaï.