Immobilie in Dubai kaufen: so geht es aus dem Ausland

Dürfen Ausländer in Dubai eine Immobilie kaufen?

Ja. Nach dem Recht von Dubai dürfen Nicht-Staatsangehörige der VAE in den vom Herrscher für ausländisches Eigentum ausgewiesenen Gebieten Freehold-Eigentum ohne zeitliche Begrenzung erwerben; das Regierungsportal der VAE bestätigt, dass dies auch für Ausländer gilt, die nicht in den VAE leben. Ein Aufenthaltsvisum brauchen Sie für den Kauf nicht, und die Immobilie wird beim Dubai Land Department (DLD) auf Ihren Namen eingetragen.

Object 1 baut in den unten aufgeführten Lagen. Die Tabelle übernimmt den niedrigsten veröffentlichten Einstiegspreis je Lage direkt von den Projektseiten und ändert sich also mit den Preisen. Jeder Lagename führt zum jeweiligen Stadtteil-Ratgeber. Al Reem Island liegt in Abu Dhabi, einem eigenen Emirat mit eigener Registrierungsbehörde und eigenen Gebühren; alles Übrige auf dieser Seite gilt für Dubai.

Niedrigster veröffentlichter Einstiegspreis je Lage, übernommen von den Projektseiten. USD-Beträge zum festen Wechselkurs des Dirham (3,6725 AED je US$). Verfügbarkeit und aktueller Preis einer bestimmten Einheit werden auf Anfrage bestätigt.

Wie kauft man eine Off-Plan-Immobilie in Dubai aus dem Ausland?

In sechs Schritten: Vorauswahl per Videocall, Reservierung der Einheit, Unterzeichnung des Kaufvertrags (Sales and Purchase Agreement, SPA), Registrierung des Kaufs beim DLD (Oqood), Zahlung der Raten auf das Treuhandkonto (Escrow) des Projekts, schließlich Übergabe und Grundbuchurkunde (Title Deed). Das meiste läuft aus der Ferne; muss in Dubai etwas unterschrieben oder besichtigt werden, kann ein Bevollmächtigter für Sie handeln.

Die veröffentlichten Zahlungspläne von Object 1 sehen eine Anzahlung von 0 % bis 30 % des Kaufpreises vor; der Rest verteilt sich auf Bauabschnitte und die Übergabe. Alle Pläne im direkten Vergleich.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Dubai zusätzlich zum Preis an?

Rechnen Sie mit 4 % des Kaufpreises als Registrierungsgebühr des DLD plus kleinen Festgebühren. Beim Off-Plan-Kauf weist das DLD 2 % für den Verkäufer und 2 % für den Käufer aus; wer welchen Anteil tatsächlich trägt, regelt aber Ihr SPA – lesen Sie diese Klausel vor der Unterschrift. Servicegebühren für das Gebäude fallen ab der Übergabe an.

Gebühren laut den Serviceseiten des Dubai Land Department (siehe Amtliche Quellen). Al Reem Island liegt in Abu Dhabi, wo andere Gebühren gelten.

Rechenbeispiel. Beim derzeit günstigsten Projekt von Object 1, ab AED 536.537, ergeben die vollen 4 % AED 21.461 (5.844 US$) – oder die Hälfte, wenn laut SPA der Bauträger seine 2 % trägt.

Wie bezahlt man eine Immobilie in Dubai aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz?

Per internationaler Banküberweisung in Dirham auf das im SPA genannte Treuhandkonto des Projekts. Der Dirham ist zum Kurs von 3,6725 fest an den US-Dollar gekoppelt; wer in Dollar zahlt, trägt daher kein Wechselkursrisiko, solange die Bindung hält. Wer in Euro oder Franken zahlt, trägt es dagegen bei jeder Rate – bis die letzte Zahlung gutgeschrieben ist.

• Zahlen Sie nur auf das im SPA angegebene Treuhandkonto. Das Escrow-Gesetz von Dubai schreibt vor, dass Käuferzahlungen auf das eigene Treuhandkonto des Projekts gehen, nicht auf das Geschäftskonto des Bauträgers.
• Bestätigen Sie die Kontodaten telefonisch beim Bauträger vor der ersten Überweisung, und behandeln Sie jede per E-Mail mitgeteilte Änderung der Bankverbindung als Betrugsversuch, bis Sie sie überprüft haben.
• Bewahren Sie alle Belege auf: jede SWIFT-Bestätigung und die Quittung des Bauträgers für jede Rate. Sie brauchen sie bei der Übergabe und beim späteren Verkauf.

Ihr Vertrag lautet auf Dirham, Sie zahlen aber aus Euro oder Franken: Jede Rate wird zum Kurs am Zahlungstag umgerechnet. Vergleichen Sie vor der ersten Überweisung Wechselkursaufschlag und Gebühren Ihrer Hausbank mit anderen Anbietern, und rechnen Sie damit, dass Ihre Bank bei größeren Auslandszahlungen den Kaufvertrag oder Nachweise zur Herkunft der Mittel sehen möchte.

Welche Steuern sind in Deutschland, Österreich und der Schweiz zu beachten?

Das hängt von Ihrem Wohnsitzland und Ihrer persönlichen Situation ab. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuerlich ansässig ist, muss Mieteinnahmen und Gewinne aus einer Immobilie in Dubai unter Umständen auch zu Hause versteuern oder zumindest angeben. Ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE greift und was es regelt, ist von Land zu Land verschieden.

• Mieteinnahmen. Ob und wie Ihr Wohnsitzland Mieterträge aus dem Ausland besteuert oder beim Steuersatz berücksichtigt, richtet sich nach dessen Steuerrecht und einem etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen.
• Weiterverkauf. Auch ein Gewinn beim Verkauf – vor oder nach der Übergabe – kann in Ihrem Wohnsitzland steuerpflichtig sein; Haltedauer und Fristen spielen dabei je nach Land eine unterschiedliche Rolle.
• Steuererklärung. Eine Auslandsimmobilie kann in Ihrer Steuererklärung anzugeben sein, auch wenn sie noch keine Einnahmen bringt.
• Erbschaft und Schenkung. Für das Vererben oder Verschenken der Immobilie kann Ihr Wohnsitzland ebenfalls Steuern erheben.

Sprechen Sie vor dem Kauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland, idealerweise mit Erfahrung bei Auslandsimmobilien.

Keine Steuerberatung: Dieser Abschnitt gibt nur einen allgemeinen Überblick über Fragen, die Sie klären sollten. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung, und Object 1 erteilt keine Steuerberatung.

Zahlungsplan vom Bauträger oder Hypothek?

Bei Off-Plan-Käufen nutzen die meisten Käufer aus dem Ausland den Zahlungsplan des Bauträgers: einen festen, im SPA vereinbarten Ratenplan in Prozent, ganz ohne Bankgenehmigung. Eine Hypothek ist möglich, aber begrenzt. Nach den Regeln der Zentralbank der VAE sind Darlehen für Off-Plan-Käufe für alle Käufer auf 50 % des Werts gedeckelt, und jede Bank entscheidet selbst, ob sie an Nicht-Residenten verleiht.

Ist das Gebäude fertiggestellt, erlauben dieselben Zentralbank-Regeln Expats ein Darlehen von bis zu 60 % des Werts für eine Zweit- oder Anlageimmobilie. Banken legen für Nicht-Residenten zusätzlich eigene Kriterien fest; fragen Sie daher direkt bei der Bank nach, statt sich auf einen Online-Rechner zu verlassen.

Bekommt man mit einer Immobilie in Dubai ein Visum?

Nicht automatisch, und für den Kauf brauchen Sie keines. Eigentum kann aber einen Antrag auf Aufenthalt stützen: Das DLD führt ein 10-jähriges Golden Visa für Immobilien mit einem Kaufpreis ab AED 2 Millionen sowie einen 2-jährigen Investoren-Aufenthalt für Eigentümer unabhängig vom Wert. Beide DLD-Seiten verlangen eine Grundbuchurkunde (Title Deed), die Off-Plan-Käufer bei der Übergabe erhalten.

Außerdem führt das DLD ein 5-jähriges Golden Visa für Ruheständler über 55 Jahre, deren Immobilie mindestens AED 1 Million wert, vollständig bezahlt und unbelastet ist und für die eine Grundbuchurkunde vorliegt. Laut den DLD-Seiten muss sich der Antragsteller für das Golden Visa in den VAE aufhalten, und für den Investoren-Aufenthalt ist persönliches Erscheinen nötig.

Die föderale Aufenthaltsbehörde ICP nennt Off-Plan-Einheiten ab AED 2 Millionen, die von einem zugelassenen lokalen Bauträger gekauft wurden, als berechtigt – so liest sich die Antragsseite des DLD nicht. Den Unterschied erklären wir, und die Einheiten von Object 1 ab AED 2 Millionen listen wir, im Ratgeber zum Golden Visa.

Welche Risiken hat ein Off-Plan-Kauf in Dubai, und was schützt Sie?

Die tatsächlichen Risiken sind Verzögerungen, ein Bauträger in Schwierigkeiten, Raten, die Sie nicht mehr bedienen können, und fallende Preise. Der Schutz in Dubai ist konkret: Off-Plan-Verkäufe in nicht genehmigten Projekten sind nichtig, das Geld der Käufer liegt auf einem Projekt-Treuhandkonto, auf das die Gläubiger des Bauträgers keinen Zugriff haben, und jeder Verkauf muss beim DLD registriert werden.

• Treuhandkonto (Escrow). Das Gesetz Nr. 8 von 2007 verlangt für jedes Projekt ein eigenes Treuhandkonto, das nur für dessen Bau verwendet wird, und behält 5 % für ein Jahr ein, nachdem die Einheiten auf die Käufer eingetragen sind. Wird ein Projekt nicht fertiggestellt, muss der Treuhänder mit dem DLD die Fertigstellung betreiben oder die Einzahlungen erstatten.
• Registrierung. Nach dem Gesetz Nr. 13 von 2008 ist jeder Off-Plan-Verkauf und jede Übertragung nichtig, die nicht im vorläufigen Grundbuch (Interim Register) eingetragen ist; Off-Plan-Verkäufe in Projekten ohne die nötigen Genehmigungen sind untersagt. Ihr Oqood-Zertifikat belegt, dass Ihr Kauf eingetragen wurde.
• Baufortschritt, den Sie prüfen können. Die Project Status Enquiry des DLD zeigt den Fertigstellungsgrad eines Projekts in Dubai. Prüfen Sie ihn vor der Reservierung und vor jeder an den Bau gekoppelten Rate.
• Verzögerungen. Übergabetermine in Angeboten sind Schätzungen. Das SPA legt den vertraglichen Fertigstellungstermin fest und was gilt, wenn er sich verschiebt; lesen Sie diese Klausel – und die zu Ihren eigenen Zahlungsverzügen.
• Wenn Sie nicht mehr zahlen. Das DLD muss Sie benachrichtigen, bevor ein Bauträger wegen Zahlungsverzugs vom Vertrag zurücktreten kann, und der Bauträger darf dann einen Teil des Gezahlten einbehalten. Planen Sie den gesamten Ratenplan ein, bevor Sie sich festlegen.
• Weiterverkauf vor der Übergabe. Jede Übertragung einer Off-Plan-Einheit muss beim DLD registriert werden. Ob und ab wann Sie vor der Übergabe weiterverkaufen dürfen, regelt Ihr SPA – fragen Sie nach dieser Klausel, wenn ein früher Ausstieg Teil Ihres Plans ist.
• Preise. Immobilienpreise in Dubai können fallen wie steigen. Kaufen Sie mit einer Haltedauer, die Sie sich leisten können, und betrachten Sie jede Ihnen genannte Renditeprognose als Schätzung, nicht als Versprechen.

Welche Projekte von Object 1 eignen sich für den ersten Kauf aus dem Ausland?

Beginnen Sie mit den Lagen mit den niedrigsten Einstiegspreisen: Jumeirah Village Circle, Jumeirah Village Triangle, Dubai Land Residence Complex und Jebel Ali Village. Die Karten unten zeigen das günstigste Projekt von Object 1 in jeder dieser Lagen, live aus dem Katalog, mit Zahlungsplan und Übergabetermin. Auf Wunsch rechnen wir Preis und Zahlungsplan für Sie in Euro oder Franken um.

• Alle Zahlungspläne von Object 1 im Vergleich: Anzahlung, Raten während der Bauphase und Restzahlung bei Übergabe.
• Golden Visa über Immobilien: was DLD und ICP verlangen und welche Einheiten ab AED 2 Millionen kosten.
• Alle Neubauprojekte von Object 1 in Dubai.