Как купить недвижимость в Дубае из России, Казахстана и СНГ

Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае?

Да. Закон Дубая разрешает гражданам других стран владеть недвижимостью во фрихолд, без ограничения срока, в зонах, которые правитель отвёл для иностранной собственности, а государственный портал ОАЭ подтверждает, что это относится и к иностранцам, не проживающим в ОАЭ. Резидентская виза для покупки не нужна, а объект регистрируется в Земельном департаменте Дубая (DLD) на ваше имя.

Object 1 строит в районах, перечисленных ниже. Таблица берёт минимальную опубликованную стартовую цену в каждом районе прямо со страниц проектов, поэтому меняется вместе с ценами. Название каждого района ведёт на его гид. Al Reem Island находится в Абу-Даби — отдельном эмирате со своим регистрирующим органом и сборами; всё остальное на этой странице относится к Дубаю.

Минимальная опубликованная стартовая цена в каждом районе, по данным страниц проектов. Суммы в USD пересчитаны по фиксированному курсу дирхама (3,6725 AED за US$). Наличие и актуальную цену конкретного лота подтверждаем по запросу.

Как купить квартиру в Дубае на этапе строительства, находясь за границей?

В шесть шагов: подбор вариантов по видеосвязи, бронирование лота, подписание договора купли-продажи (SPA), регистрация сделки в DLD (Oqood), платежи на эскроу-счёт проекта и, наконец, приёмка квартиры и свидетельство о праве собственности. Большая часть делается удалённо; если в Дубае нужно что-то подписать или осмотреть, это может сделать ваш представитель.

В опубликованных планах рассрочки Object 1 первый взнос составляет от 0% до 30% цены, а остаток делится между этапами строительства и сдачей. Сравните все планы рассрочки.

Какие расходы при покупке недвижимости в Дубае помимо цены?

Заложите 4% от цены на регистрационный сбор DLD и небольшие фиксированные платежи. При покупке на этапе строительства DLD официально делит сбор так: 2% платит продавец и 2% покупатель, но кто на самом деле платит какую часть, определяет ваш SPA, поэтому прочитайте этот пункт до подписания. Плата за обслуживание здания начисляется с момента сдачи.

Сборы указаны по страницам услуг Земельного департамента Дубая (см. «Официальные источники»). Al Reem Island находится в Абу-Даби, где действуют другие сборы.

Пример расчёта. Для самого доступного сейчас проекта Object 1, с ценой от AED 536 537, полные 4% составят AED 21 461 (5 844 US$) — или вдвое меньше, если по SPA застройщик оплачивает свои 2%.

Как оплатить недвижимость в Дубае из другой страны?

Международным банковским переводом, в дирхамах, на эскроу-счёт проекта, указанный в вашем SPA. Дирхам привязан к доллару США по курсу 3,6725, поэтому у тех, кто платит в долларах, курсового риска нет, пока действует привязка. Если вы платите в рублях, тенге или евро, курсовой риск сохраняется по каждому платежу — до последнего взноса.

• Платите только на эскроу-счёт, указанный в SPA. Закон Дубая об эскроу требует, чтобы платежи покупателей шли на собственный эскроу-счёт проекта, а не на операционный счёт застройщика.
• Подтвердите реквизиты по телефону у застройщика до первого перевода. Любое письмо об «изменении банковских реквизитов» считайте мошенничеством, пока не проверите его.
• Сохраняйте все документы: каждое SWIFT-подтверждение и квитанцию застройщика по каждому платежу. Они понадобятся при сдаче объекта и при продаже.

В вашей стране могут действовать свои правила для переводов за рубеж. О платежах из России и Казахстана — в следующем разделе.

Как оплатить квартиру в Дубае из России или Казахстана?

Так же, как из любой другой страны: банковским переводом в дирхамах на эскроу-счёт проекта, указанный в SPA. Отличается подготовка на вашей стороне: правила валютного контроля и требования банков в России и Казахстане меняются, поэтому порядок перевода стоит согласовать с банком до бронирования, а не перед первым платежом.

• Начните с банка. Спросите, может ли ваш банк отправить перевод в ОАЭ в дирхамах или долларах, какие документы он запросит (обычно договор и счёт застройщика) и сколько займёт перевод. Сроки платежей по рассрочке фиксированы в SPA, поэтому закладывайте запас по времени.
• Только официальные банковские каналы. Платёж должен поступить на эскроу-счёт проекта, указанный в SPA, и подтверждаться SWIFT-документом. Мы не предлагаем и не обсуждаем схемы обхода валютных или иных ограничений.
• Налоги и отчётность. Налоговые резиденты России и Казахстана могут быть обязаны отчитываться о зарубежной недвижимости, счетах и доходах от них. Уточните свои обязанности у налогового консультанта в своей стране до покупки.
• Доверенность. Если в Дубае нужна подпись или приёмка квартиры, а вы не можете приехать, действовать может представитель по доверенности. Доверенность, оформленная за рубежом, обычно требует легализации для использования в ОАЭ; порядок уточните у юриста заранее.

Этот раздел — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Правила валютного контроля и налогообложения устанавливают регуляторы вашей страны; перед переводом проверяйте актуальные требования.

Что выбрать: рассрочку от застройщика или ипотеку?

Для новостроек большинство зарубежных покупателей выбирают рассрочку от застройщика: фиксированный график платежей в процентах, прописанный в SPA, без одобрения банка. Ипотека возможна, но ограничена. Правила Центрального банка ОАЭ ограничивают кредит на покупку строящегося жилья 50% стоимости для любого покупателя, и каждый банк сам решает, кредитовать ли нерезидентов.

После завершения строительства те же правила Центрального банка позволяют экспату получить кредит до 60% стоимости на второй или инвестиционный объект. Банки добавляют к этим лимитам собственные требования к нерезидентам, поэтому уточняйте условия напрямую в банке, а не по онлайн-калькулятору.

Даёт ли покупка недвижимости в Дубае визу?

Не автоматически, и для покупки виза не нужна. Владение недвижимостью может стать основанием для заявления на ВНЖ: DLD указывает 10-летнюю золотую визу для недвижимости, купленной за 2 млн AED и дороже, и 2-летний инвесторский ВНЖ для собственников независимо от стоимости. Обе страницы DLD требуют свидетельство о праве собственности (title deed), которое покупатель строящегося жилья получает при сдаче.

DLD также указывает 5-летнюю золотую визу для пенсионеров старше 55 лет, чья недвижимость стоимостью от 1 млн AED полностью оплачена, не находится в ипотеке и оформлена свидетельством о праве собственности. По данным страниц DLD, заявитель на золотую визу должен находиться в ОАЭ, а заявитель на инвесторский ВНЖ — подавать документы лично.

Федеральное ведомство по вопросам резидентства (ICP) описывает строящиеся объекты стоимостью от 2 млн AED, купленные у одобренного местного застройщика, как подходящие, однако страница подачи заявления DLD сформулирована иначе. Мы разбираем это расхождение и приводим лоты Object 1 стоимостью от 2 млн AED в гиде по золотой визе.

Какие риски у покупки новостройки в Дубае и что защищает покупателя?

Реальные риски — задержка сдачи, проблемы у застройщика, невозможность продолжать платежи и падение цен. Защита в Дубае конкретна: продажи в неодобренных проектах ничтожны, деньги покупателей лежат на эскроу-счёте проекта, до которого не могут добраться кредиторы застройщика, и каждая сделка обязательно регистрируется в DLD.

• Эскроу. Закон № 8 от 2007 года требует отдельного эскроу-счёта для каждого проекта, который используется только для его строительства, и удержания 5% в течение года после регистрации лотов на покупателей. Если проект не завершён, эскроу-агент вместе с DLD должен достроить его или вернуть деньги покупателям.
• Регистрация. Закон № 13 от 2008 года признаёт ничтожной любую продажу или переуступку строящегося объекта, не внесённую во временный реестр, и запрещает продажи в проектах без необходимых разрешений. Ваш сертификат Oqood подтверждает, что ваша сделка зарегистрирована.
• Ход строительства можно проверить. Сервис DLD Project Status Enquiry показывает процент готовности проекта в Дубае. Проверяйте его перед бронированием и перед каждым платежом, привязанным к этапу строительства.
• Задержки. Сроки сдачи в объявлениях — ориентировочные. Договорную дату завершения и последствия её переноса устанавливает SPA; прочитайте этот пункт, а также пункт о ваших собственных просроченных платежах.
• Если вы перестанете платить. Прежде чем застройщик сможет расторгнуть договор за неуплату, DLD обязан вас уведомить; после этого застройщик может удержать часть уплаченного. Планируйте весь график платежей до покупки.
• Перепродажа до сдачи. Любая переуступка строящегося объекта должна регистрироваться в DLD. Можно ли и когда перепродать объект до сдачи, определяет ваш SPA, поэтому запросите этот пункт, если ранний выход входит в ваши планы.
• Цены. Цены на недвижимость в Дубае могут как расти, так и падать. Покупайте с горизонтом владения, который можете себе позволить, и воспринимайте любую прогнозную доходность как оценку, а не обещание.

Какие проекты Object 1 подходят для первой покупки из-за рубежа?

Начните с районов с самым доступным входом: Jumeirah Village Circle, Jumeirah Village Triangle, Dubai Land Residence Complex и Jebel Ali Village. В карточках ниже — самый доступный проект Object 1 в каждом из них, с актуальными данными из каталога, планом рассрочки и сроком сдачи. Ниже — ссылки на рассрочку по всем проектам и гид по золотой визе.

• Рассрочка от застройщика по всем проектам Object 1 и все новостройки Object 1.
• Золотая виза ОАЭ через покупку недвижимости: порог 2 млн AED, что требуют DLD и ICP и как учитываются строящиеся объекты.